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안산이혼전문변호사 “서울은 슈퍼사이클…거대한 분양시장 조속히 열어야”

작성일 25-10-20 07:40

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안산이혼전문변호사 [주간경향] 도시계획 전문가인 김경민 서울대 환경대학원 교수는 요즘 부동산 전문가, 유튜버로 더 유명하다. 미국 하버드대에서 도시계획·부동산을 연구한 그는 2021년부터 빅데이터와 거시경제 환경에 기반한 국내 부동산 시장에 대한 전망을 꾸준히 내놓고 있다. 지난해 서울 부동산의 슈퍼사이클 진입을 경고한 그는 올해 한강벨트와 강북 지역 부동산의 도미노 상승을 예측하기도 했다. 부동산 폭등장의 기세를 꺾기 위해 정부가 세 번째 부동산 규제책을 내놓은 지난 10월 15일 연구실에서 그를 만났다. 그는 “수요를 통제하려는 정책은 실패할 수밖에 없다”며 “지금 정부가 할 일은 거대한 분양 시장을 조속히 여는 것뿐”이라고 강조했다.
-서울 부동산 가격의 상승, 슈퍼사이클에 대해 예측하고 경고했다. 많은 사람이 인구가 줄어들고, 경제가 이렇게 나쁜데 어떻게 그런 일이 벌어질 수 있을까 의구심을 가졌는데 실제로 일어나고 있다.
“서울은 글로벌 도시다. 집값 상승은 지금 전 세계에서 일어나고 있는 글로벌 트렌드다. 부동산은 금융 시장과 공간 시장으로 볼 수 있는데 지금 전 세계가 똑같이 인플레이션, 금리 인하로 인한 유동성, 시공비 인상에 따른 공급 부족 문제를 겪고 있다. 글로벌 시장과 동조해 서울은 지난해에 이미 슈퍼사이클에 들어갔다. 도미노 상승으로 이어지고 있는데, 만약 정부 개입이 없다면 걷잡을 수 없는 상황이 될 조건이다. 또 경기가 좋지 않다고 해도 상대적으로 경기가 좋은 곳(서울)으로는 인구가 몰린다. 인구가 줄어든다고는 하지만, 가구가 분화되면서 서울의 세대 수는 증가했다는 점도 간과해선 안 된다.”
-정부가 세 번째 부동산 대책을 내놨다. 이번 대책은 대출 규제, 규제지역 확대, 향후 세 부담 강화 등 정부가 할 수 있는 규제책이 망라됐다.
“결국 정부의 대책은 수요를 잡겠다는 것이다. 그런데 수요를 잡겠다는 정책은 가격 상승기, 문재인 정부 때 매달 나왔다. 그런데 잡혔나? 그렇지 않았다. 무엇보다 인플레이션이 지금보다 더 강하게 몰려온다. 우리나라 관세 전쟁은 아직 시작도 안 했다. 멕시코가 우리에게 관세를 올릴 줄 누가 알았나. 수입물가의 전이가 본격화되면 지금과 다른 차원의 인플레이션이 시작될 텐데, 극심한 인플레이션 상황에서 부동산이 인플레를 헤지(hedge)한다는 것은 상식 중의 상식이다. 그리고 토지거래허가제를 한다고 해서 사람들이 못 사는 것이 아니다. 자금 출처에 대해 증명만 하면 된다. 물론 은행 대출을 굉장히 억제했지만, 사금융을 일으키든 증여를 받든 친지에게 빌리든 시장에 참가하려는 수요는 계속 눌리지는 않을 것이다.”
-올해보다 내년이 더 어려울 것이라고 했다. 당장 정부나 지자체가 해야 할 일은 무엇인가.
“지금은 실수요자, 무주택자가 집을 사고 싶어한다. 그런데 공급이 이렇게 줄어들면 내년에 전세, 월세가 급등할 텐데, 이는 (사람들을) 점점 더 비합리적으로 만들게 된다. 집을 사기 위해 무슨 수를 써서라도 대출을 일으키려고 할 것이다. 그래서 수요를 억제하는 식의 정책은 절대 작동할 수 없다. 정부가 당장 해야 할 일은 엄청나게 큰 분양 시장을 최대한 빨리 여는 것이다. 재건축은 안 된다. 재건축·재개발은 기본적으로 민간부지이고, 잡음 없이 돌아가기 어려운 구조다. 오세훈 서울시장이 공급대책으로 재개발·재건축을 빨리하겠다고 하는데 이것은 사기에 가깝다. 재건축·재개발은 아무리 당겨도 7년, 10년 이후의 이야기다. 지금과 아무 상관이 없는 이야기다. 지금 정부와 서울시가 엇박자를 내고 있는데, 양측이 협조해서 땅이 확보된 국공유지에 최대한 빨리 아파트를 지어 주변 시세보다 낮은 가격으로 분양하겠다고 밝혀야 한다. 서초 서리풀지구는 거의 확보가 돼 있고, 용산 정비창 부지는 코레일 땅이고 확보도 돼 있다. 상암동 국제업무지구, 동대문 경찰청 경비대 부지도 마찬가지다. 최대한 끌어모으면 충분한 물량이 나온다.”
-지금과 같은 가격 급등기에서 소외되는 청년층, 저소득층은 어떻게 해야 하나. 특히 초고가 슈퍼스타 단지의 출현, 극심한 주거 양극화에 대해서도 지속적으로 경고해왔다. 정부가 이 같은 현상을 완화하기 위해 할 수 있는 일이 무엇일까.
“임대시장에도 변화가 필요하다. 특히 지금과 같은 전세 중심의 구조가 바뀌어야 한다. 빌라에서 전세사기가 터졌을 뿐이지 아파트에서도 전세사기는 언제든 터질 수 있다. 전세는 법적인 보호를 못 받는 위험한 투자상품이다. 부동산 시장 측면에서도 전셋값은 주택가격 하락 시 가격의 하방 지지역할을 하면서 시장을 왜곡시킨다. 때문에 전세는 부동산 시장 안정을 위해서라도 적어도 반드시 반전세화 돼야 한다. 전세대출 상품도 더 제어돼야 한다. 물론 전세가 반전세나 월세화되면 주거비 부담이 일시적으로 커질 수 있다. 이 부분은 공적 보조가 필요하다. 저소득층이나 중위소득 이하의 가구에 임대료를 바우처 형태로 정률 지원하고, 이들이 도심의 다양한 지역에서 살 수 있도록 보조해야 한다. 현재 (거주비에 대한) 우리나라의 공적 지원은 턱없이 부족하다. 미국에서는 건설교통부 예산의 절반이 이 같은 주거비 지원 바우처를 위해 편성된다.”
-잘못된 부동산 세제가 시장 왜곡을 거들고 있다는 지적도 여러 차례 했다.
“가장 먼저 공시가격현실화율, 공정시장가액비율로 치는 보유세 장난을 멈춰야 한다. 정부가 바뀔 때마다 보유세가 바뀌는 게 말이 안 된다. 사람들이 가진 가장 큰 재화를 가지고 정치권이 벌이는 포퓰리즘이다. 근본적으로는 지나치게 낮은 보유세를 현실화해야 한다. 보유세를 올려야 하는데 이를 위해서는 종합부동산세를 폐지하고, 0.1% 수준에 불과한 보유세 실효세율을 0.3%까지 올리자고 정치권이 합의할 필요가 있다. 이렇게 보유세를 올리는 대신 양도소득세를 낮추는 방안도 패키지로 논의돼야 한다.”
-보유세를 현실화했을 경우 당장은 현재 소득이 없고 집 한 채만 있는 노년층이 세 부담에 쫓겨날 수 있다는 우려가 있다.
“금융으로 쉽게 풀 수 있는 문제다. 일정 연령 이상 소유주의 보유세는 물가상승률에 준해 일단 받고, 양도 시 양도차액으로 덜 받은 보유세를 한 번에 받는 식으로 해결할 수 있다.”
-대규모 전세사기 사건 이후 빌라 기피 현상이 심화하면서 아파트 쏠림, 가격 상승이라는 흐름이 더 강해지고 있다.
“세대 수로 보면 서울에서 아파트가 한 190만개, 빌라가 200만개 가까이 된다. 세대 수가 빌라가 더 많다. 그럼에도 우리는 아파트만 얘기한다. 현재 빌라 지역은 과거 같은 가족 단위 주거지가 아니라 1인 가구 지역으로 완전히 재편되고 있다. 그런데도 정책적으로 아무도 주목하지 않고 있다. 무엇보다 (공급절벽 상황에서) 빌라의 중요성을 간과하고 있다. 빌라에 거주하는 사람들의 더 나은 생활을 위해 무엇을 해야 할지 더 늦지 않게 얘기해야 한다. 치안이나 생활 편의성 등 주거 환경을 개선하고 괜찮은 주거 대안으로 발전시켜 다시 시장에서 주목받도록 만들어야 한다.”
-부동산이라는 예민한 주제에 대해 도시계획 학자가 의견을 내놓는 것에 대해 부담이 있었을 것 같다. 그럼에도 대중과 소통하려는 이유가 있나.
“유튜브에서 비전문가들이 나와 잘못된 정보를 주는 것을 보면서 이대로는 안 되겠다고 생각하게 됐다. 데이터나 분석 결과를 가지고 시장을 분석해 합리적으로 추론하는 목소리가 필요하다고 생각했다. 우리나라에 주택 연구자가 굉장히 많다. 그분들이 목소리를 내지 않으면 비전문가들에 휘둘리는 시장의 왜곡이 생긴다. 욕도 많이 먹었는데, 그럼에도 이 일을 계속하고 있는 이유인 것 같다.”
앞으로 외국인 관광객들도 본인이 쓰던 신용카드로 서울 시내 버스·지하철을 바로 이용할 수 있게 될 전망이다.
서울시가 외국인 관광객의 대중교통 이용 불편 해소를 위해 ‘오픈루프 기반 교통결제 시스템’ 도입을 2030년까지 단계적으로 추진한다고 16일 밝혔다.
시에 따르면 코로나19 이후 한국을 찾는 외국인 관광객은 2024년 1636만명으로 올해 2000만명 돌파가 예상되는 등 급증세를 보이고 있다. 하지만 신용카드로 승차하려면 국내 교통카드 전용 규격(PayOn)을 갖춰야 하는데, 해외에서 발급된 신용카드에는 적용되지 않는 문제가 있었다. 이에 외국인은 자신이 쓰던 신용카드로 한국의 대중교통 요금을 내지 못하고 충전식 교통카드를 발급하기 위해 현금인출 같은 번거로운 절차를 거쳐야 했다.
외국인이 쓰는 신용카드로 대중교통 요금을 지불하는 시스템을 ‘오픈루프’(Open-loop)라고 하는데, 오픈루프는 EMV(유로페이·마스터카드·비자) 규격으로 운영된다. 시는 오픈루프 결제방식 전환으로 국내규격(PayOn) 단말기 교체에 따른 매몰비용(최소 500억원 이상 소요)과 결제방식 변경에 따른 시민 불편 우려 등으로 중단기 전략을 추진키로 했다.
단기적으로는 연말까지 지하철 신형 교통카드 발매기(키오스크)를 통해 해외 신용카드로도 교통카드 구매·충전이 가능하도록 서울교통공사와 함께 시스템을 개선키로 했다.
아이폰을 쓰는 외국인을 위해선 티머니 애플페이에서 해외카드로도 충전할 수 있도록 연내 추진한다. 이를 통해 외국인은 별도 환전 없이 카드 한 장으로 교통카드를 충전해 이용할 수 있게 된다고 시는 설명했다. 안드로이드폰에서는 티머니의 코리아투어카드 애플리케이션(앱)에서 해외카드로 충전해 쓰면 된다.
중장기적으로는 교통결제시스템을 2025년부터 2030년까지 EMV규격의 ‘오픈루프 결제 시스템’ 으로 단계적으로 전환한다. 또 여러 해외 신용카드 매입사 및 브랜드사(비자·마스터 등)와 협의를 통해 운송사업자 부담을 최소화하는 방안을 논의하고, 수도권 통합환승제에 참여중인 19개 운송기관과 협의를 통해 네트워크 연동 방식 등에 대한 표준안을 만들 예정이다.
여장권 서울시 교통실장은 “서울은 이제 세계인이 찾는 관광도시인 만큼 교통 결제 환경 또한 국제 수준으로 개선해야 한다”며 “단계적 오픈루프 전환으로 외국인 교통편의를 높이고 서울의 위상을 강화하겠다”고 말했다.
이재명 대통령 지시로 서울동부지검 ‘세관 마약수사 외압 의혹’ 합동수사팀에 파견된 백해룡 경정이 출근 첫날 “검찰 수사팀은 불법단체”라고 주장했다. 백 경정은 임은정 동부지검장과의 소통 계획을 묻자 “소통하지 않는다”고 답했다.
백 경정은 16일 오전 서울 송파구 동부지검 청사로 출근하면서 취재진과 만나 “합수팀은 위법하게 구성된 불법단체라고 주장해왔는데 그곳으로 출근하고 있어 공직자로서 신념이 흔들린다”고 말했다. 그러면서 “검찰은 수사 대상이다. 검찰 최고 지휘부가 의혹과 관련돼 있다”며 “수사 책임자가 권력자로부터 외압을 받으면 외압을 한 사람까지 수사해야 한다. 검찰은 스스로 수사할 수 없다”고 말했다.
다만 “인사 명령을 수행하는 것이 공무원의 의무”라며 “출근 의무가 있어 출근한 것”이라고 말했다. 동부지검을 이끌며 합수팀을 지휘하는 임은정 지검장과는 어떻게 소통하느냐는 질문에는 “소통하지 않는다”고 잘라 말했다.
앞서 백 경정은 서울 영등포경찰서 형사과장이던 2023년 2월 말레이시아 국적 피의자들의 필로폰 밀수를 수사하면서 “세관 직원이 범행을 도왔다”는 진술을 받았고 세관 직원도 수사하려 했다. 그런데 경찰 상부가 사건 수사브리핑 축소를 지시하고 검찰이 관련 압수수색 영장 신청을 반려하자 “사건을 은폐하려는 윗선이 있다”고 주장했다. 백 경정은 ‘해병대 채모 상병 순직 사건’ 당시 임성근 전 사단장 구명 의혹에 연루된 조병노 당시 서울경찰청 생활안전부장(경무관)이 자신에게 전화를 걸었다고 했다. 이에 사건은 윤석열 전 대통령 부부의 개입 의혹으로 번졌다.
이재명 대통령은 지난 6월 대검찰청에 검·경 합동수사팀 구성을 지시했다. 합수팀은 검찰 내 대표적 검찰개혁 찬성론자로 꼽히는 임은정 지검장이 부임한 서울동부지검으로 이동했다. 그러자 백 경정은 “검찰이 셀프 수사를 해선 안 된다”며 반발했다.
이 대통령은 지난 12일에는 “백 경정을 합수팀에 파견하라”고 다시 지시했다. 이에 백 경정은 “파견되면 새로운 수사팀을 꾸려야 한다”고 요구했다. 동부지검은 백 경정이 요구한 대로 합수팀 외에 새 수사팀을 꾸려 백 경정을 파견받기로 했다. 다만 백 경정이 세관 마약 의혹을 수사하다 외압을 당했다고 주장하는 당사자인 만큼 ‘외압’ 부분을 제외한 수사를 맡기기로 했다. 백 경정은 그조차도 “온전한 수사가 어렵다”며 자신이 인사권·영장청구권 등을 가진 25명 규모의 새 수사팀이 필요하다고 주장했다.
백 경정은 파견 첫날인 지난 15일 방송 출연을 이유로 연차를 내고 합수팀에 출근하지 않았다. 백 경정은 첫 출근인 이날 “평소 명예롭게 퇴직하신 선배들을 굉장히 존경해왔다. 그 길을 제가 조용히 걸어야 하지 않을까 생각도 든다”며 “일단 출근하고 생각을 정리해 기회가 되면 말씀드리겠다”고 말했다.
동부지검도 이날 오후 입장을 냈다. 동부지검은 “백 경정과 함께 세관 마약밀수 연루 의혹을 수사했던 ‘영등포사 수사팀’을 포함해 검찰 수사인력보다 더욱 많은 외부기관 파견 수사인력을 배치해 수사의 객관성·공정성을 최대한 담보하고자 했다”며 “모든 수사과정에서 일체의 위법성 시비가 없도록 적법절차를 엄격하 준수하고 있다”고 밝혔다. 그러면서 “(파견될)경찰 수사관들을 기존 합수팀과 분리된 별개 수사팀으로 구성해 합수팀과 같이 경찰수사팀의 적극적·능동적인 수사가 가능하도록 할 예정”이라고 덧붙였다.