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당일 폰테크 10·15 부동산 대책 Q&A···2년 실거주 의무, 20일 계약부터 적용

작성일 25-10-18 23:32

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당일 폰테크 정부가 15일 발표한 부동산 대책으로 서울 전역과 경기도 12개 지역(경기 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 토지거래허가구역(토허구역)과 조정대상지역·투기과열지구(규제지역)으로 지정된다. 대출 한도가 얼마나 줄어들고 언제부터 적용되는지 등 자세한 제도 변화를 문답 형식으로 정리했다.
-토허구역 지정으로 언제부터 거래를 허가받을 의무가 생기나?
“20일부터 적용된다. 아파트나 아파트가 포함된 연립·다세대 주택는 허가를 받아야 거래가 된다. 만약 19일까지 계약을 체결했다면 허가 의무와 2년 실거주 의무가 부과되지 않는다. 통상 토허구역 지정되면 거래허가까지 2주 정도 걸린다.”
-주택담보대출 한도 규제는 언제부터?
“16일부터 전면 시행된다. 15일까지 매매계약서를 체결하고 계약금을 납부한 경우만 기존 규제를 적용받는다. 규제지역에서 주택담보대출비율(LTV)은 종전의 70%에서 40%로 줄어든다. 수도권·규제지역의 시가 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 지금처럼 6억원, 시가 15억원 초과～25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 축소된다.”
-전세대출이나 신용대출이 있다면?
“전세대출을 보유한채로 규제지역 내 3억원을 초과하는 아파트를 취득하면 전세대출이 회수된다. 새로 아파트를 사려면 전세대출을 갚으라는 의미다. 이 지역에서 3억원 초과 아파트를 얻은 이들에게도 전세대출을 제한한다. 1억원 초과 신용대출 보유 차주의 경우, 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택을 살 수 없다.”
-스트레스 금리 하한선도 3%로 올린다는데 영향은?
“소득이 5000만∼1억원의 차주가 규제지역에서 금리 4%, 30년 만기, 원리금 균등분할 상환 방식의 주담대를 받는다고 가정하면, 한도는 약 6.6∼14.7% 줄어들 것으로 예상된다. 가령 연소득 5000만원인 차주의 기존 대출 한도는 2억9400만원이었으나 향후 2억5100만원으로 4300만원 가량 줄어든다. 연소득 1억원이 같은 조건으로 대출을 받으면 5억8700만원에서 5억100만원으로 8600만원 줄어든다.”
-생애 최초 주택 구입자도 LTV 40%인가?
“아니다. 기존 LTV 70%가 유지된다. 정책대출에서 신혼부부 관련 규정도 유지된다.”
-상가 등 비주택에도 대출 규제가 적용되나?
“토허구역 시행으로 상가나 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV가 종전 70%에서 40%로 강화된다.”
-1주택자 전세대출의 DSR 적용 영향은?
“DSR 산정시 전세대출의 원금은 반영하지 않고, 이자상환분만 반영한다. 금융위는 소득 5000만원 1주택 차주가 2억원의 전세대출을 받는다면 DSR이 최대 14.8%포인트 상승해, 실제 대출금이 크게 줄어들 수 있다고 예상했다.”
-부동산 세금이 달라지는 건?
“규제지역에서 다주택자의 취득세가 중과돼 2주택은 8%, 3주택 이상은 12% 세율이 16일부터 적용된다. 다주택자의 양도소득세도 2주택은 기본세율(6~45%)에서 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트 중과되고 장기보유특별공제가 전면 배제된다. 다만 다주택자 양도세 중과는 내년 5월까지 유예된다. 1가구1주택의 양도세 비과세 요건도 2년 보유 외에 2년 거주 요건이 추가된다.”
-분양가상한제도 함께 적용되나?
“아니다. 정부는 현재 시장의 문제가 주택 매매 가격의 상승에 따른 것으로 보고, 투기과열지구에 적용될 수 있는 분양가 관련 규제는 일단 제외했다.”
-분양권 전매제한은 누구에게 언제부터 적용되는지?
“분양권은 16일부터 즉시 전매제한이 적용되지만, 지정일 당시 당첨이나 매수를 통해 분양권을 이미 보유하고 있는 경우 1회에 당해 전매가 허용된다.”
-청약에도 제한이 생기나?
“국민·민영주택의 1순위 자격요건이 통장 가입 후 2년 이상 가입자와 세대주 등으로 강화된다. 가점제 적용비율이 높아지고, 재당첨 제한이 최대 10년으로 길어진다. 16일 이후 입주자모집승인 신청분부터 규제가 적용된다.”
-재개발 조합원 양도는 할 수 있나?
“규제지역에서 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위양도가 금지되며 재건축 조합원당 주택 공급 수가 1주택으로 제한된다.”
-이주비 대출이나 중도금 대출은.
“생활안정자금 목적이나 중도금·이주비 대출은 대출 한도 적용 대상에 포함되지 않아 기존과 동일한 규정이 적용된다. 중도금·이주비 대출은 스트레스 금리 조정의 적용대상도 되지 않는다.”
-수도권 이외 지역에서 주택을 구입할 경우, 어떤 영향이 있나
“지방은 주담대 최대한도나 스트레스 금리 조정의 영향이 없다. 1주택자 전세대출의 DSR 적용도 지방에는 적용되지 않는다.”
장맛비 같던 가을비가 그치고 잠시나마 파란 하늘이 찾아왔다.
15일 낮 최고 기온이 서울 24, 대구 23도, 광주 24도, 대전 25도, 전주 26도로 전날보다 2~6도 가량 올라 온화한 날씨를 보였다.
비는 주말까지 오락가락 이어지겠다. 이날 오전 전남을 시작으로 밤이 되면 수도권과 강원 영서 등 전국 대부분 지역으로 확대되겠다.
비가 그치고 일요일부터는 아침 기온이 한 자릿수로 뚝 떨어지며 추위가 찾아올 전망이다.
도널드 트럼프 미국 대통령과 베냐민 네타냐후 이스라엘 총리가 팔레스타인 무장정파 하마스의 무장해제를 위해 무력을 행사할 수 있다는 뜻을 시사했다. 미국이 제시한 평화구상 2단계 협상이 이뤄지고 있는 가운데도 이스라엘과 하마스가 사망한 이스라엘 인질의 시신 송환을 두고 신경전을 벌이는 등 불안정한 휴전 상태가 이어지고 있다.
트럼프 대통령은 14일(현지시간) 워싱턴 백악관에서 “하마스가 무장을 해제하지 않으면 우리가 해제시킬 것”이라고 밝혔다. 이어 “그 과정은 신속하고 어쩌면 폭력적으로 진행될 것”이라며 “합리적인 기간 안에 하마스는 무장 해제될 것”이라고 말했다. “그들도 내가 장난하는 게 아니라는 걸 알 것”이라고도 했다.
네타냐후 총리도 하마스의 무장해제를 압박했다. 네타냐후 총리는 이날 CBS 인터뷰에서 “하마스가 무장해제에 동의하지 않으면 엄청난 혼란이 벌어질 것이다. 지옥이 열릴 것”이라고 말했다.
이날 하마스와 이스라엘 간에는 사망한 인질의 시신 반환을 두고 기 싸움이 벌어졌다. 이스라엘은 인질의 시신 송환을 1단계 합의 이행의 필수적인 부분으로 보고 있다. 이날 오후 하마스는 이스라엘이 가자지구로 반입되는 구호품과 연료를 제한하겠다고 하자 뒤늦게 인질의 시신 4구를 추가로 반환했다. 다만 이스라엘은 부검 결과 이날 반환된 시신 중 1구는 인질이 아니라 가자지구 주민이라고 밝혔다.
앞서 이스라엘은 시신 송환이 더디게 진행되고 있다며 라파 국경 검문소를 폐쇄하고, 진입하는 구호 트럭의 수를 절반으로 줄이는 등 인도적 지원을 제한하겠다고 경고했다. 하지만 이날 늦게 하마스의 시신 반환이 이뤄지자 이 같은 결정을 철회하겠다고 밝혔다.
평화구상 1단계 합의에 따라 하마스는 휴전 발효 후 72시간 내인 전날 자정까지 생존 인질 20명과 시신 28구를 모두 송환했어야 한다. 협정에 따르면 만약 송환이 이뤄지지 않을 때 하마스는 사망한 인질에 관한 정보를 공유하고 빠르게 인질 인계를 할 수 있게 노력해야 한다.
하지만 하마스는 “가자지구가 파괴돼 사망한 인질의 시신을 수습하기가 어려운 상황이며 일부 시신은 이스라엘군이 통제하는 지역에 있다”며 시신 송환이 늦어지는 이유를 설명했다.
타임스오브이스라엘에 따르면 하마스는 15일 인질 시신 4구를 추가로 이스라엘에 돌려보낼 예정이다.
한편 가자지구에서는 무력 충돌로 인한 긴장감이 높아지고 있다. 하마스는 이스라엘군이 철수한 거리에 대원들을 일부 배치하고 반대 세력을 사살하는 등 가자지구 내 통치권을 장악하려는 시도를 하고 있다. 이스라엘군도 가자지구에서 산발적인 공격을 이어갔다. 이스라엘군은 가자시티에서 발포하는 등 이날 가자지구에서 최소 9명을 사살했다고 알자지라는 전했다.
이스라엘과 하마스는 이날 미국의 평화구상 2단계에 관한 협상을 시작했다. 다만 한 외교관은 아직 협상이 초기 단계이며 진행 속도가 느리다고 이스라엘 일간 하레츠에 말했다. 2단계 협상에서는 하마스의 무장해제와 가자지구 통치 체제 확립 등 까다로운 문제들이 논의될 예정이다.