분트 [주간경향] 도시계획 전문가인 김경민 서울대 환경대학원 교수는 요즘 부동산 전문가, 유튜버로 더 유명하다. 미국 하버드대에서 도시계획·부동산을 연구한 그는 2021년부터 빅데이터와 거시경제 환경에 기반한 국내 부동산 시장에 대한 전망을 꾸준히 내놓고 있다. 지난해 서울 부동산의 슈퍼사이클 진입을 경고한 그는 올해 한강벨트와 강북 지역 부동산의 도미노 상승을 예측하기도 했다. 부동산 폭등장의 기세를 꺾기 위해 정부가 세 번째 부동산 규제책을 내놓은 지난 10월 15일 연구실에서 그를 만났다. 그는 “수요를 통제하려는 정책은 실패할 수밖에 없다”며 “지금 정부가 할 일은 거대한 분양 시장을 조속히 여는 것뿐”이라고 강조했다.
-서울 부동산 가격의 상승, 슈퍼사이클에 대해 예측하고 경고했다. 많은 사람이 인구가 줄어들고, 경제가 이렇게 나쁜데 어떻게 그런 일이 벌어질 수 있을까 의구심을 가졌는데 실제로 일어나고 있다.
“서울은 글로벌 도시다. 집값 상승은 지금 전 세계에서 일어나고 있는 글로벌 트렌드다. 부동산은 금융 시장과 공간 시장으로 볼 수 있는데 지금 전 세계가 똑같이 인플레이션, 금리 인하로 인한 유동성, 시공비 인상에 따른 공급 부족 문제를 겪고 있다. 글로벌 시장과 동조해 서울은 지난해에 이미 슈퍼사이클에 들어갔다. 도미노 상승으로 이어지고 있는데, 만약 정부 개입이 없다면 걷잡을 수 없는 상황이 될 조건이다. 또 경기가 좋지 않다고 해도 상대적으로 경기가 좋은 곳(서울)으로는 인구가 몰린다. 인구가 줄어든다고는 하지만, 가구가 분화되면서 서울의 세대 수는 증가했다는 점도 간과해선 안 된다.”
-정부가 세 번째 부동산 대책을 내놨다. 이번 대책은 대출 규제, 규제지역 확대, 향후 세 부담 강화 등 정부가 할 수 있는 규제책이 망라됐다.
“결국 정부의 대책은 수요를 잡겠다는 것이다. 그런데 수요를 잡겠다는 정책은 가격 상승기, 문재인 정부 때 매달 나왔다. 그런데 잡혔나? 그렇지 않았다. 무엇보다 인플레이션이 지금보다 더 강하게 몰려온다. 우리나라 관세 전쟁은 아직 시작도 안 했다. 멕시코가 우리에게 관세를 올릴 줄 누가 알았나. 수입물가의 전이가 본격화되면 지금과 다른 차원의 인플레이션이 시작될 텐데, 극심한 인플레이션 상황에서 부동산이 인플레를 헤지(hedge)한다는 것은 상식 중의 상식이다. 그리고 토지거래허가제를 한다고 해서 사람들이 못 사는 것이 아니다. 자금 출처에 대해 증명만 하면 된다. 물론 은행 대출을 굉장히 억제했지만, 사금융을 일으키든 증여를 받든 친지에게 빌리든 시장에 참가하려는 수요는 계속 눌리지는 않을 것이다.”
-올해보다 내년이 더 어려울 것이라고 했다. 당장 정부나 지자체가 해야 할 일은 무엇인가.
“지금은 실수요자, 무주택자가 집을 사고 싶어한다. 그런데 공급이 이렇게 줄어들면 내년에 전세, 월세가 급등할 텐데, 이는 (사람들을) 점점 더 비합리적으로 만들게 된다. 집을 사기 위해 무슨 수를 써서라도 대출을 일으키려고 할 것이다. 그래서 수요를 억제하는 식의 정책은 절대 작동할 수 없다. 정부가 당장 해야 할 일은 엄청나게 큰 분양 시장을 최대한 빨리 여는 것이다. 재건축은 안 된다. 재건축·재개발은 기본적으로 민간부지이고, 잡음 없이 돌아가기 어려운 구조다. 오세훈 서울시장이 공급대책으로 재개발·재건축을 빨리하겠다고 하는데 이것은 사기에 가깝다. 재건축·재개발은 아무리 당겨도 7년, 10년 이후의 이야기다. 지금과 아무 상관이 없는 이야기다. 지금 정부와 서울시가 엇박자를 내고 있는데, 양측이 협조해서 땅이 확보된 국공유지에 최대한 빨리 아파트를 지어 주변 시세보다 낮은 가격으로 분양하겠다고 밝혀야 한다. 서초 서리풀지구는 거의 확보가 돼 있고, 용산 정비창 부지는 코레일 땅이고 확보도 돼 있다. 상암동 국제업무지구, 동대문 경찰청 경비대 부지도 마찬가지다. 최대한 끌어모으면 충분한 물량이 나온다.”
-지금과 같은 가격 급등기에서 소외되는 청년층, 저소득층은 어떻게 해야 하나. 특히 초고가 슈퍼스타 단지의 출현, 극심한 주거 양극화에 대해서도 지속적으로 경고해왔다. 정부가 이 같은 현상을 완화하기 위해 할 수 있는 일이 무엇일까.
“임대시장에도 변화가 필요하다. 특히 지금과 같은 전세 중심의 구조가 바뀌어야 한다. 빌라에서 전세사기가 터졌을 뿐이지 아파트에서도 전세사기는 언제든 터질 수 있다. 전세는 법적인 보호를 못 받는 위험한 투자상품이다. 부동산 시장 측면에서도 전셋값은 주택가격 하락 시 가격의 하방 지지역할을 하면서 시장을 왜곡시킨다. 때문에 전세는 부동산 시장 안정을 위해서라도 적어도 반드시 반전세화 돼야 한다. 전세대출 상품도 더 제어돼야 한다. 물론 전세가 반전세나 월세화되면 주거비 부담이 일시적으로 커질 수 있다. 이 부분은 공적 보조가 필요하다. 저소득층이나 중위소득 이하의 가구에 임대료를 바우처 형태로 정률 지원하고, 이들이 도심의 다양한 지역에서 살 수 있도록 보조해야 한다. 현재 (거주비에 대한) 우리나라의 공적 지원은 턱없이 부족하다. 미국에서는 건설교통부 예산의 절반이 이 같은 주거비 지원 바우처를 위해 편성된다.”
-잘못된 부동산 세제가 시장 왜곡을 거들고 있다는 지적도 여러 차례 했다.
“가장 먼저 공시가격현실화율, 공정시장가액비율로 치는 보유세 장난을 멈춰야 한다. 정부가 바뀔 때마다 보유세가 바뀌는 게 말이 안 된다. 사람들이 가진 가장 큰 재화를 가지고 정치권이 벌이는 포퓰리즘이다. 근본적으로는 지나치게 낮은 보유세를 현실화해야 한다. 보유세를 올려야 하는데 이를 위해서는 종합부동산세를 폐지하고, 0.1% 수준에 불과한 보유세 실효세율을 0.3%까지 올리자고 정치권이 합의할 필요가 있다. 이렇게 보유세를 올리는 대신 양도소득세를 낮추는 방안도 패키지로 논의돼야 한다.”
-보유세를 현실화했을 경우 당장은 현재 소득이 없고 집 한 채만 있는 노년층이 세 부담에 쫓겨날 수 있다는 우려가 있다.
“금융으로 쉽게 풀 수 있는 문제다. 일정 연령 이상 소유주의 보유세는 물가상승률에 준해 일단 받고, 양도 시 양도차액으로 덜 받은 보유세를 한 번에 받는 식으로 해결할 수 있다.”
-대규모 전세사기 사건 이후 빌라 기피 현상이 심화하면서 아파트 쏠림, 가격 상승이라는 흐름이 더 강해지고 있다.
“세대 수로 보면 서울에서 아파트가 한 190만개, 빌라가 200만개 가까이 된다. 세대 수가 빌라가 더 많다. 그럼에도 우리는 아파트만 얘기한다. 현재 빌라 지역은 과거 같은 가족 단위 주거지가 아니라 1인 가구 지역으로 완전히 재편되고 있다. 그런데도 정책적으로 아무도 주목하지 않고 있다. 무엇보다 (공급절벽 상황에서) 빌라의 중요성을 간과하고 있다. 빌라에 거주하는 사람들의 더 나은 생활을 위해 무엇을 해야 할지 더 늦지 않게 얘기해야 한다. 치안이나 생활 편의성 등 주거 환경을 개선하고 괜찮은 주거 대안으로 발전시켜 다시 시장에서 주목받도록 만들어야 한다.”
-부동산이라는 예민한 주제에 대해 도시계획 학자가 의견을 내놓는 것에 대해 부담이 있었을 것 같다. 그럼에도 대중과 소통하려는 이유가 있나.
“유튜브에서 비전문가들이 나와 잘못된 정보를 주는 것을 보면서 이대로는 안 되겠다고 생각하게 됐다. 데이터나 분석 결과를 가지고 시장을 분석해 합리적으로 추론하는 목소리가 필요하다고 생각했다. 우리나라에 주택 연구자가 굉장히 많다. 그분들이 목소리를 내지 않으면 비전문가들에 휘둘리는 시장의 왜곡이 생긴다. 욕도 많이 먹었는데, 그럼에도 이 일을 계속하고 있는 이유인 것 같다.”
정부가 ‘10·15’ 부동산 대책을 발표하면서 시장에 미치는 영향과 과세 형평 등을 고려해 부동산 세제 개편 방향을 마련하겠다는 원론적 입장을 내놨다. 보유세 강화 등 구체적 방향과 시기 등을 제시하지 않았다.
기획재정부는 15일 발표한 ‘주택시장 안정화 대책’에서 “세제 개편 관련 연구용역과 관계부처 TF 논의 등을 통해 보유세·거래세 조정, 특정 지역 수요 쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안도 검토하겠다”고 밝혔다.
정부 안팎에서는 대출 규제와 규제지역 확대뿐 아니라 보유세 강화 등까지 포함한 패키지 대책이 필요하다는 의견이 적지 않았으나 이번 대책에는 포함되지 않았다. 정부는 최근 부동산 시장 가격 상승이 실수요자보다는 갭투자가 큰 원인인 만큼 전방위적인 세제 대책까지 필요하지 않다고 판단한 것으로 전해졌다.
내년 지방선거를 앞두고 있다는 점도 정부로선 부담스러웠을 것이라는 해석도 나온다.
정부는 다만 향후 집값 상승세가 이어질 경우 보유세 강화 등 추가 카드를 꺼낼 여지는 남겨뒀다. 부동산 세제 합리화의 구체적인 내용으로 보유세·거래세 조정이 명시됐다. 김병철 기재부 재산소비세정책관은 이날 기자간담회에서 “부동산 정책 목표가 국민 주거 안정이기 때문에 이를 위해서는 어떤 정책 수단도 사용할 수 있다”고 강조했다.
캄보디아에서 발생한 한국인 납치·감금 사건이 사회적 파장을 일으키면서 피해자를 바라보는 시각도 엇갈리고 있다. 일부 피해자가 불법행위를 목적으로 캄보디아에 간 사실이 알려지면서 이들을 온전한 피해자로 볼 수 있느냐는 시각이 있다. 반면 취업 사기 등에 속아 간 사례도 있어 이들을 무조건 범죄자로 몰지는 않아야 한다는 반론도 있다.
15일 취재를 종합하면 캄보디아 범죄조직은 보이스피싱, 로맨스스캠 등으로 얻는 범죄수익금을 입금받기 위해 국내에서 활동하는 ‘장집’(대포통장 모집책)을 통해 ‘장’(통장)을 모집하고 있다.
통장을 판매하려면 계좌 명의자가 직접 캄보디아에 가서 통장을 범죄조직에 넘긴 뒤 자금세탁이 끝날 때까지 함께 있어야 한다. 통장에 입금된 돈을 명의자가 빼돌리지 못하도록 ‘감금’되는 것이다. 이 과정에서 자금을 세탁하고 무사히 빠져나오는 경우도 있지만, 한국에서 돈을 가로채는 일명 ‘누르는 사고’가 일어나면 문제가 심각해진다. 이 경우 명의자가 폭행이나 고문을 당하거나 돈을 빼앗길 수 있다.
통장 매매 목적의 캄보디아 입국 사례가 상당한 것으로 알려지면서 국내에선 피해자들을 비판하는 목소리도 나온다. 통장을 판매하는 것 자체가 중범죄에 해당하고, 판 통장이 국내 범행에 사용되면서 또 다른 피해자를 낳기 때문이다.
이날 한 온라인 커뮤니티에는 “자발적으로 가놓고 납치, 감금됐다는 코스프레를 하고 있다” “사기를 당한 게 아니라 크게 한탕 해보려다 당한 것”이라는 글이 게시됐다. 카카오톡 오픈채팅방에도 “막말로 그 사람들 때문에 피해 입은 사람들이 더 많다” “대포통장이 뭔지도 잘 알고 (캄보디아에서) 월 1000만원 이상의 고수익을 번다는 것이 불법이라는 것을 알았을 것”이라는 글이 올라왔다.
피해자 전부가 불법행위를 목적으로 캄보디아에 간 건 아니라는 점에서 이런 비판이 ‘2차 가해’라는 반론도 있다. 여러 온라인 커뮤니티에서 “현지에서 취업사기를 당한 피해자도 있는 걸로 안다. 청년들이 대부분인데 안타깝다” “알고 갔든 모르고 갔든 우리 국민인데 구출하고 살려야 한다”는 반응이 이어졌다.
감금 피해자들이라 해도 불법행위에 가담했다면 귀국 후 처벌을 면하긴 어렵다. 경찰은 이들이 귀국하는 대로 범죄 가담 여부를 조사할 계획이다. 자신의 통장을 대여·판매하는 행위는 전자금융거래법 위반이다. 만약 통장 판매자가 범죄에 쓰인다는 사실을 알았다면 사기방조죄도 적용된다.
서울동부지법은 지난해 캄보디아로 출국해 보이스피싱 피해액 2억원을 환전·전달한 30대 남성에게 징역 1년6개월을 선고했다. 이 남성은 “단순 환전 업무인 줄 알았다”고 주장했지만 재판부는 “범행에 미필적 인식이 있었다”며 방조 혐의를 인정했다.
다만 강요에 의해 범행을 도운 경우라면 형사책임이 면제될 수도 있다.
이번 사건이 범죄수익의 말단 구조에 놓인 청년들의 현실을 드러냈다는 분석도 나온다. 취업난 속에 해외로 향한 청년들이 범죄조직의 표적이 되고 있어서다. 국가데이터처의 ‘8월 고용동향’을 보면 15~29세 취업자는 1년 전보다 21만9000명 줄었다. 30대 비경제활동인구 중 ‘쉬었음’ 인구는 32만8000명으로 사상 최대다.
허창덕 영남대 사회학과 교수는 “구직 청년을 수용할 수 있는 사회적 능력이 갈수록 떨어지고 있다”며 “청년들이 범죄에 노출되고 한순간 ‘피해자에서 피의자’로 바뀌는 구조적 문제를 해결해야 한다”고 했다.

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