위자료 현재 ‘사업비의 3%’면 시행 가능공사비 97% 대출 자체가 지뢰밭
비율 높을수록 전반적 위험 감소주요국은 20~40% 수준으로 규제정부, 20%까지 단계적 상향 추진
부동산 시장 부실의 뇌관으로 꼽히는 프로젝트파이낸싱(PF)의 자기자본비율을 사업비의 3%에서 20% 수준까지 끌어올리면 아파트 건설 총사업비가 11.1% 줄어드는 것으로 나타났다.
한국개발연구원(KDI)은 22일 ‘부동산 PF 자본확충의 효과와 제도 개선 방안’ 보고서를 통해 2013~2025년 추진된 약 800개 PF 사업장 자료를 분석한 결과를 발표했다.
현재 대부분 PF 사업은 시행사가 총사업비의 3% 정도만 자기자본으로 충당하고 나머지는 시공사(건설사) 보증에 의존해 금융기관 대출로 충당한다. 이에 부동산 경기가 침체하거나 공사비·금리가 올라 PF 사업이 흔들리면 대출해준 금융기관 부실이 커질 수 있다. 주요국들은 한국과 달리 시행사가 20~40% 수준의 자기자본을 들여야 한다. 정부는 이를 개선하기 위해 지난해부터 자기자본비율을 중장기적으로 20% 수준까지 끌어올리는 방안을 추진 중이다.
KDI 분석 결과, PF 사업 자기자본비율이 높을수록 분양 리스크 등 전반적인 위험이 감소하는 것으로 조사됐다. 시행사의 자기자본비율이 현행 3% 수준에서 정부의 중장기 목표치인 20%까지 늘어날 경우, 아파트 등 주거용 사업장의 ‘엑시트(Exit) 분양률’(손익분기점)은 약 13%포인트 감소하는 것으로 나타났다. ‘엑시트 분양률’이란 시행사가 PF 대출을 갚으려면 달성해야 하는 최소한의 분양률이다.
이 지표가 낮아진다는 것은 아파트 미분양이 늘어도 시행사가 투자금을 회수할 수 있는 여력이 생긴다는 뜻이다.
반대로 시공사의 자기자본비율이 낮으면 PF 부실 위험이 늘어났다. KDI가 미국에서 2015~2024년 착공된 1만5000개 아파트 사업장을 분석한 결과, 아파트 PF에서 부채비율인 주택담보인정비율(LTV)이 17%포인트 늘어나면 착공 후 3년 이내 부실 확률이 0.39%에서 0.63%로 올라갔다. 부실 후 회생할 가능성은 55%에서 44.1%로 내려갔다.
자기자본비율이 늘어나면 총사업비도 아낄 수 있다. KDI는 자기자본비율이 20%로 늘어나면 총사업비는 평균 3108억원에서 2883억원으로 7.2% 감소한다고 분석했다. 특히 아파트 등 주거용 사업장은 총사업비가 평균 3151억원에서 2801억원으로 11.1%나 감소했다. 자기자본이 많을수록 고신용 시공사의 보증을 받을 필요가 줄어 비용을 아낄 수 있고, 대출 규모가 작아 이자 부담도 줄어들기 때문이다.
KDI는 PF 부실을 막으려면 “프로젝트금융투자회사(PFV)에 점진적으로 프로젝트 리츠 수준의 건전성 규제와 감독을 도입해야 한다”고 제안했다. 국내 대형 부동산 개발사업은 투자자가 많고 권리관계와 자금 흐름이 복잡해 시행사가 페이퍼컴퍼니인 PFV를 내세워 사업을 시행하는 경우가 많다. 평균 자기자본비율이 38%에 달하는 리츠(부동산투자회사)와는 달리, PFV는 건전성 규제와 감독 사각지대에 놓여 자기자본비율이 3%에 그친다.
KDI는 “PFV에 자기자본비율을 규제하고, 부동산 금융에 전문성이 있는 부처를 주무부처로 지정하고 인허가와 감독을 해야 한다”고 촉구했다.
더불어민주당이 조희대 대법원장의 ‘한덕수 회동설’이 진실 공방 양상으로 흐르자 새 증거를 제시하는 대신 “본질은 대법원의 사법 쿠데타”라며 뒤늦은 프레임 전환에 나섰다. 의혹을 제기한 의원은 “팩트체크는 안 했다”며 “(그것은) 수사의 영역”이라고 주장했다. 여당 대표는 대법원장 사퇴와 특검 수사 촉구 등 강경 행보를 보이고, 당 대변인은 ‘압박 전략일 뿐’이라고 부인하는 등 메시지 혼선도 이어지고 있다. 당내에서도 설익은 의혹 제기와 이중적 메시지 발신에 따른 역풍을 우려하는 목소리가 나온다.
정청래 대표는 21일 페이스북에 국민의힘의 장외투쟁을 두고 “내란옹호 대선불복 세력의 장외투쟁”이라며 “내란 척결! 위헌 정당 해산!”이라고 썼다. 조 대법원장 사퇴나 한덕수 전 국무총리와의 회동설에 대해서는 별도로 언급하지 않았다. 김병기 원내대표는 이날 국회에서 열린 기자간담회에서 ‘회동설 관련 추가 증거를 공개하느냐’는 질문에 “수사 과정을 두고 보는 게 좋겠다”고 선을 그었다.
당 대변인인 부승찬 의원은 지난 16일 국회 대정부질문에서 조 대법원장이 한 전 총리와 만나 이재명 대통령 공직선거법 위반 재판을 ‘알아서 처리하겠다’고 말했다는 의혹을 제기했다. 이 의혹은 서영교 의원이 지난 5월 대법원이 이 대통령 사건을 유죄 취지로 파기환송한 뒤 국회 법제사법위원회에서 최초 제기한 것이다.
정 대표는 부 의원의 의혹 제기에 “만약 이것이 사실이라면? 조희대 대법원장을 어떻게 해야 할까요?”라는 글을 페이스북에 올리면서 회동설 확산에 불을 지폈다. 조 대법원장이 한 전 총리와 만난 적도, 사건을 논의한 적도 없다고 부인하면서 회동설은 진실 공방으로 번진 상태다.
민주당은 프레임 전환을 시도했다. 회동설이 전략적 차원이 아닌 돌발적으로 제기된 이슈인 만큼 의혹 제기의 근본 원인을 부각하는 것이 낫다고 판단한 것으로 풀이된다. 백승아 원내대변인은 지난 20일 논평에서 “조 대법원장 논란의 본질은 대선 개입과 사법 쿠데타 의혹, 그리고 사법개혁의 필요성”이라며 국민의힘이 “사건 본질을 왜곡한다”고 말했다.
부 의원은 이날 기자와 통화하며 “아주 신뢰할 만한 분에게 제보를 받았고, 제보 내용과 같은 행위(파기환송)가 이루어졌기에 의혹 제기는 당연한 것”이라고 말했다. 다만 부 의원은 제보의 사실 확인 여부를 두고는 “팩트체크는 거치지 않았다. 참과 거짓을 가리는 것은 수사의 영역”이라고 했다.
여당에서는 최근 당대표와 일부 의원들이 강경 발언을 쏟아내면 당 대변인들이 ‘당론은 아니다’라고 선을 긋는 상황도 반복되고 있다. 내란전담재판부에 대한 위헌 논란이 여전하고 당내 공감대도 무르익지 않은 상태에서 3대 특검 특별위원회가 김건희·순직해병 특검용 전담재판부 설치 법안을 발의한 것을 두고도 비판이 나온다.
역풍을 우려하는 목소리도 있다. 무책임한 의혹 제기가 사법개혁 등 본질적인 문제의 논점을 흐리고 정치 공방만 유발한다는 것이다. 내년 6월 지방선거를 앞두고 일부 의원들이 지지층에 선명성을 부각하기 위한 행보를 보이며 메시지 혼란이 가중되고 있다는 분석도 나온다.
민주당 한 의원은 통화에서 “이제 당에서 (회동설과 관련해) 할 수 있는 것은 특별히 없는 것 같다. 페이드아웃할 수밖에 없다. 회동설, 사퇴설 같은 건 정리를 좀 해야 할 것 같다”며 “당대표가 절제해야 한다는 이야기를 내부적으로 하고 있다. 지금 개혁을 하지 말자는 게 아니지 않나”라고 말했다.

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