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백링크 [올앳부동산][단독]64억원 건물이 48억원으로…HUG 인정평가 시행 이후 감정가 평균 10% 떨어졌다

작성일 25-09-24 10:29

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백링크 서울 관악구에서 10년간 임대업을 해온 A씨는 주택 임대사업자가 의무로 가입해야 하는 전세보증금 반환보증보험을 갱신하기 위해 지난달 주택도시보증공사(HUG)에 감정평가를 의뢰했다가 큰 충격에 빠졌다. A씨가 소유한 8층짜리 다세대 주택의 감정평가액이 2년전 64억원이었으나 올해 48억원이 산정됐기 때문이다. 2023년 HUG가 선정한 감정평가 법인에서 받은 액수보다 25%나 떨어진 셈이다.
갑자기 감정평가액이 떨어지면서 전세 반환보증 보험 가입도 어려워졌다. 반환보증 보험은 세입자 보증금을 포함한 선순위 채권이 주택가격의 90%를 넘지 않아야 가입할 수 있는데, 감정가액이 대폭 낮아진 여파로 이 기준을 충족할 수 없게 된 것이다.
A씨는 “건물을 매입했던 10년 전 가격 수준”이라며 “멀쩡히 세입자를 받던 집이 순식간에 ‘깡통’ 건물이 됐다”며 분통을 터트렸다.
올해 6월부터 비아파트(오피스텔·다세대·다가구) 임대인이 반환보증에 가입할 때 HUG가 정한 감정 평가기관 자료만 적용하는 ‘인정 감정평가 제도’가 시행된 가운데, HUG 인정 감정액과 기존 감정액의 차이가 크게 벌어지면서 주택시장의 혼란이 가중되고 있다.
국회 기획재정위원회 소속 박민규 더불어민주당 의원이 19일 HUG에서 받은 서울지역 보증보험 재가입 주택 감정평가액 비교 자료를 보면, HUG 인정평가를 완료했고 이전 감정평가 내역도 존재하는 주택 등 161건(6월~8월말)의 인정평가 가격은 기존 감정액과 비교해 평균 5.9% 하락한 것으로 나타났다.
‘인정 감정평가제’란, 집주인이 전세보증금 반환보증을 가입하기 전에 HUG가 지정한 5개 감정평가법인에서 주택의 가격을 감정받는 제도다. 전세사기 사태 이후 도입됐다. 과거엔 HUG는 집주인이 자체적으로 감정평가법인에서 받아온 감정가액을 전부 인정해줬으나 집주인과 감정평가사가 짜고 건물가격을 올려 전세사기나 무자본 갭투기에 악용된다는 지적에 따라 도입된 제도다. 임대인과 감정평가사 연결을 끊어 담합을 원천 차단한다는 의도다.
제도 시행 이후 가액과 기존 자료를 비교한 결과, 과거 감정평가액과 이번 인정평가액이 같았던 사례는 단 두 건 뿐이었다. 전체의 70%가 넘는 122건(75.8%)은 기존보다 가격이 9.9% 떨어진 것으로 나타났다. 가격이 도리어 오른 경우는 전체의 23%에 불과한 37건으로 평균 6.8% 올랐다.
특히 전체 신청의 3건 중 1건은 예비감정 이후 감정평가 절차가 중단됐다. 인정평가제도 도입 이후 HUG를 통해 이뤄진 예비감정 916건 중 303건(33%)이 정식감정을 받지 않고 종결됐다. HUG는 감정평가액 외에 ‘주택 공시가격의 140%’도 주택가액으로 인정하는데, 예비감정에서 이보다 낮은 액수가 나와 신청자가 중도에 포기했거나 감정 진행중에 건물이 경매에 넘어가 반환보증 가입이 필요하지 않게된 경우도 있을 수 있다.
HUG 관계자는 인정평가 시행 전후 감정가액 차이가 큰 데 대해 “인정평가에서 기존 감정평가가 담보가치를 얼마나 적정하게 반영했는지, 시세가 얼마나 변동했는지 등을 반영한 결과”라고 설명했다. 그간 일부 법인 감정평가 결과가 부풀려진 면이 있었던 만큼 이를 바로잡은 결과라는 취지로 풀이된다.
다만 감정평가액 ‘부풀리기’를 막자는 취지는 좋으나 기존 감정액과 차이가 너무 벌어진다면 세입자의 주거 불안으로 이어질 수 있다는 우려가 나온다.
임대인 입장에선 감정액이 떨어지면서 보증금을 낮출 수밖에 없고 그러려면 단기간에 많은 현금을 확보해야 하는 부담이 생긴다. 전세보증보험은 세입자의 전세보증금 총액이 공시가격의 126%를 넘거나, 감정평가금액의 90%를 초과하면 가입이 거절되기 때문이다.
그렇다고 임대인이 반환보증 가입을 포기하면 전세사고 위험 때문에 아예 세입자가 들어오지 않는 맹점이 생긴다. 보증금 미반환이 단 한 건만 발생해도 나머지 가구 계약이 줄줄이 막히게 되는 임대업 특성상 전세 사고가 급증할 수 있다는 것이다.
A씨의 경우도 원·투룸으로 구성된 건물에 30가구가 평균 1억4000만원의 보증금에 세를 들어 살고 있다. A씨는 “보증보험 가입 요건에 맞추려면 보증금을 가구당 5000만원씩 낮춰 집을 내놓아야 하는데 총 15억원에 이르는 돈을 어떻게 마련할지 모르겠다”며 “지난 2년간 현금 10억원을 마련해 보증금을 내주며 버텼는데 이제 전세 사고를 피할 수 없을 것 같아 너무 두렵다”고 말했다.
불안한 건 세입자도 마찬가지다. 서울 다세대 투룸에서 4년간 거주하다 결혼을 계기로 이사를 준비하는 B씨는 “오는 12월 계약 만료를 앞두고 6월부터 집을 내놓았는데 8월 이후로는 집을 보러오는 사람이 하나도 없었다”며 “집주인이 보증반환 가입이 안 되고 전세대출도 막혀 세입자를 구하기 어렵다고 해서 신혼집 구하기를 잠정 중단한 상황”이라고 말했다.
박 의원은 “부풀려진 전세보증금을 낮추고 세입자를 보호하는 것은 중요한 일”이라면서도 “갑자기 낮아진 감정평가액이 시장에 심각한 충격을 주면 결국 전세사고가 늘어나고 HUG의 대위변제금액이 늘어나는 악순환이 벌어질 수 있다”고 지적했다. 그는 이어 “HUG가 선정한 5개 감정평가기관에만 일감이 몰려 ‘독과점’ 논란이 벌어지는 것도 문제”라고 지적했다.
HUG 관계자는 “서울시 등에서도 감정평가 관련 제도 개선을 제안한 바 있어 검토 중”이라면서도 “아직 구체적인 내용은 확정되지 않았다”고 밝혔다.
윤석열 정부에서 경남도가 추진한 경남권 지리산케이블카 설치 사업에 환경부가 ‘영호남 노선 협의가 필요하다’는 기본 방침을 내놓으면서 제동이 걸렸다.
20일 경남도에 따르면 산청군은 지난 5월 29일 ‘지리산케이블카 설치를 위한 국립공원 계획 변경 신청서’를 환경부에 제출했다.
이번 신청은 2023년 6월 산청군이 환경부에 제출한 기존 신청서가 미흡하다는 판단에 따라 산청군이 예산 5억 4000만원을 들여 경제성 분석 등 용역 결과를 보강해 다시 신청한 것이다.
산청군은 지리산 케이블카 설치를 위해 2011년부터 최근까지 5차례 신청했다.
이 사업은 중산리 주차장에 하부정류장을 두고, 유암폭포 인근에 상부정류장을 두고, 중간지주 9개를 설치하는 사업이다. 총길이 4.2km로 예상사업비는 1220억원이다.
2023년 2월 ‘설악산 국립공원 오색 케이블카 설치 사업’이 환경부의 ‘조건부 승인’을 받으면서 전국적으로 케이블카 설치 바람이 불었다.
경남도는 당시 산청군과 함양군이 각각 추진하던 지리산케이블카 설치 사업을 단일 노선으로 확정한 뒤 환경부에 심의를 요청했다.
또 경남도와 산청군 관계자가 지난 6월 환경부를 방문해 해당사업을 설명했으나 환경부는 부정적인 입장을 밝혔다. 공원 내 케이블카 난립을 방지하기 위해 영호남의 자율적인 노선 협의가 필요하다는 것이다.
지리산케이블카 설치는 현재 경남 산청군, 전남 구례군, 전북 남원시 등 3개 지자체가 각각 추진하고 있다. 환경부는 ‘1개 국립공원에 다수의 사업계획 신청 땐 지자체들의 자율조정을 유도한다’는 국립공원위원회의 ‘국립공원 삭도(케이블카) 설치 기본 방침’을 고수하고 있다.
환경부 관계자는 “경남이 신청한 케이블카 사업은 국립공원 삭도 설치 기본 방침에 충족되지 않는다 ”며 “지리산 3개 지자체간 노선 조정이 필요하다”고 말했다.
환경단체의 반발도 이어지고 있다. ‘지리산케이블카반대산청주민대책위원회’는 용역 예산을 들여 케이블카를 재신청한 이승화 산청군수를 지방재정법과 국가재정법 위반 혐의로 산청경찰서에 지난 7월 고발했다.
대책위 관계자는 “산청 노선의 절반과 상부정류장은 대한민국 전체 국토의 1%에 불과한 자연공원보존지구에 위치하는데도 사업을 계속하려 한다”며 “산청군이 거액의 용역비를 들여 다시 사업을 신청한 것은 예산을 낭비한 중복 행정으로 관련 법 위반 행위에 해당한다”라고 말했다.
경남도와 산청군 관계자는 “환경부가 신청 내용을 심의 안건으로 상정하지 않고 있다”면서도 “케이블카 설치를 위해 계속 노력하겠다”고 말했다.
9월 중순까지 수출이 지난해보다 큰 폭으로 늘었지만 이는 지난해 같은 달보다 조업일이 많았기 때문으로 분석됐다. 지난해는 추석연휴가 9월 중순에 있었다. 조업일수 영향을 제외한 일평균 수출은 미국 관세 영향으로 뚜렷한 감소세를 이어갔다.
관세청은 이달 1∼20일 수출이 401억달러로 지난해 같은 기간보다 13.5% 증가했으나 조업일수를 고려한 일평균 수출액은 24억3000만달러로 지난해(27억2000만달러)보다 10.6% 줄었다고 22일 발혔다. 9월1∼20일 조업일수는 16.5일로 추석 연휴가 낀 지난해(13.0일)보다 3.5일 많다.
9월1∼20일 승용차(14.9%), 선박(46.1%), 무선통신기기(3.3%) 등 대부분의 품목에서 수출이 증가했다.
특히 메모리 가격 상승세와 견조한 IT 수요를 바탕으로 반도체 수출은 27% 증가하며 큰 폭의 성장세를 나타냈다. 반도체 수출 비중도 전체의 23.7%로, 지난해 같은 기간보다 2.5%포인트 확대됐다.
국가별로는 중국(1.6%), 베트남(22.0%), 유럽연합(EU·10.7%), 대만(22.9%) 등 주요 국가에서 증가했다. 대미 수출 역시 6.1% 늘었지만, 조업일수 영향을 제외한 일평균 수출은 3억9700만달러로 전년(4억7500만달러) 대비 16.4% 감소했다.
지난달 월간 수출도 1.3% 늘며 3개월 연속 증가했으나 대미 수출은 미국 관세 영향으로 12%가량 감소하며 2년반 만에 가장 적은 수준을 기록했다.
이달 1~20일 수입은 382억달러로 작년보다 9.9% 늘었다. 수출액이 수입액을 웃돌면서 무역수지는 19억달러 흑자를 기록했다.
조업일수 영향으로 이달 말까지 수출은 전년 대비 증가세를 유지할 것으로 전망된다. 9월 말까지 조업일수는 전년 대비 4일 많다.
그러나 미국발 관세 불확실성에 따른 수출 하방 압력으로 조만간 수출 증가세도 점차 둔화할 것이라는 우려도 제기된다.